끝나지 않는 악몽, 선분양제의 덫에 걸린 수분양자들… 진천 풍림아이원 사태로 본 제도적 허점

2025년 5월 14일

건설사엔 '자금줄', 수분양자엔 '피눈물'… 법과 제도 개선 없는 선분양제, 건설사만을 위한 잔치 우려

주택 완공 전 자금을 미리 확보해 건설사에게 안정적인 사업 기반을 제공하고, 수분양자에게는 내 집 마련의 기회를 주고자 도입된 선분양 제도. 그러나 이 제도가 건설사의 이익만을 우선시하고 정작 수분양자들은 보호하지 못하는 '기울어진 운동장'이라는 비판이 끊이지 않고 있다. 미흡한 법적 규제와 관리 감독의 사각지대 속에서 입주 지연, 부실시공, 허위·과장 광고 등의 피해는 고스란히 수분양자의 몫으로 돌아가고 있으며, 현재 진행형인 '진천 풍림아이원 트리니움' 사태는 이러한 선분양 제도의 구조적 모순과 소비자 피해의 심각성을 여실히 드러내는 대표적인 사례로 떠오르고 있다. 법과 제도의 근본적인 개선이 이루어지지 않는 한, 선분양제는 건설사만을 위한 제도로 전락할 것이라는 목소리가 커지고 있다.

악몽의 진앙, 진천 풍림아이원 사태

충청북도 진천군에 들어설 예정이었던 '진천 풍림아이원 트리니움'은 2,450세대에 달하는 대규모 아파트 단지로, 당초 2023년 10월 입주를 약속했다. 하지만 시행사인 ㈜대명수안과 시공사 풍림산업은 입주 예정일을 불과 한 달 앞둔 2023년 9월, 일방적으로 2024년 6월로 입주를 8개월 연기한다고 통보했다. 이후 입주 예정일은 2024년 10월, 다시 2025년 3월로 거듭 미뤄지며 최초 약속보다 1년 반 이상 지연되었고, 현재 공사가 미흡한 상태인데도, 2025년 6월 2일 입주일이 지정되어 통보된 상태이다.(5월 28일 - 입주 지정일 6월 27일 변경 문자 통보)

시행사 측은 코로나19 팬데믹, 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 가격 폭등, 화물연대 파업, 그리고 2022년 12월 발생한 현장 근로자 사망 사고 등을 지연의 원인으로 제시했다. 그러나 과거에도 대명수안 및 대명종합건설 그룹은 다른 사업장에서도 입주 지연, 하자 문제 등을 겪은 바 있어, 이번 사태가 단순히 외부 환경 탓만은 아니라는 지적이 나온다.

이러한 기약 없는 기다림 속에 2,450세대 예비 입주자들은 막대한 피해를 고스란히 떠안고 있다. 기존 주택 처분 및 전세 계약 만료 후 오갈 데 없어진 이들은 예상치 못한 월세 부담과 중도금 대출 이자라는 이중고에 시달리고 있으며, 자녀들의 학교 문제 등 생활 전반이 흔들리는 극심한 주거 불안정과 정신적 고통을 호소하고 있다. 한 입주 예정자는 "내 집 마련의 꿈이 악몽으로 변했다"며 울분을 토했고, 안타깝게도 극단적인 선택을 한 예비 입주자까지 발생한 것으로 알려져 사태의 심각성을 더하고 있다.

입주 지연 사태는 건설 품질에 대한 우려로까지 번졌다. 수차례 연기된 사전점검에서는 천장 누수, 벽체 균열, 곰팡이, 마감 불량, 심지어 보일러나 에어컨 실외기 미설치 등 수많은 하자가 발견되어 입주 예정자들을 경악하게 만들었다. 이는 공기 단축을 위한 무리한 공사가 부실시공으로 이어진 것 아니냐는 불안감을 증폭시키고 있다.

선분양제, 누구를 위한 제도인가? 반복되는 피해 사례들

선분양 제도는 건설사가 주택 완공 2~3년 전에 미리 입주자를 모집해 계약금, 중도금 등으로 건설 자금을 조달하는 방식이다. 건설사 입장에서는 초기 자금 조달 부담을 덜고 미분양 위험을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 과거 주택 부족 시기에는 신속한 주택 공급이라는 순기능도 수행했다.

하지만 이면에는 심각한 구조적 문제점들이 자리 잡고 있다. 수분양자는 완성된 집을 보지 못한 채, 모델하우스와 광고에만 의존해 수억 원에 달하는 계약을 체결해야 하는 '깜깜이 분양'의 위험에 노출된다. 이 과정에서 발생하는 정보 비대칭은 고스란히 소비자 피해로 이어질 가능성이 크다. 또한, 건설 자금의 상당 부분을 수분양자에게 의존하다 보니 건설사의 재정적, 운영적 리스크가 소비자에게 쉽게 전가될 수 있는 구조다. 공사 지연, 품질 저하, 부실시공 등의 문제가 발생해도 수분양자는 이미 묶인 계약금과 중도금 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓이기 일쑤다.

실제로 선분양제 하에서의 피해는 진천 풍림아이원 외에도 다양한 형태로 나타나고 있다:

• 허위·과장 광고 및 중요 정보 은폐: 단지 인근 대규모 생태공원 조성이나 경전철 신설을 홍보했지만 시행사 자금 부족으로 무산되거나, 군부대나 납골당 같은 혐오시설 존재 사실을 축소·누락하는 경우가 대표적이다. 심지어 실현 불가능한 모노레일 설치 계획을 광고하거나, 특정 유명 영화관 입점을 내세웠으나 사실이 아닌 경우도 있었다. 이는 명백한 기망행위로, 수분양자의 합리적 판단을 저해하고 재산상 손실을 초래한다.
• 시행사 재정 부실 및 사업 중단·지연: 시행사가 분양대금을 직접 관리하다 시공사와의 분쟁이나 자금 유용 문제로 입주가 불가능해지는 '시행사 선분양 아파트'의 위험성은 이미 법원 판결로도 지적된 바 있다. 최근 부동산 PF 시장 불안정은 시행사의 재정 위기를 심화시켜 공사 중단 및 입주 지연 위험을 키우고 있다.
• 계약 조건 불이행 및 중대한 하자 발생: 계약과 달리 아파트 부지 내로 고압 송전선이 통과하는 사실이 뒤늦게 밝혀지거나, 입주 후 첫 겨울에 세탁실과 수도관이 상습적으로 얼어붙는 등 심각한 설계·시공 하자가 발생하는 사례도 있다. 심지어 한국표준(KS) 마크를 위조한 중국산 유리가 시공되거나, 곰팡이가 슨 불량 자재를 사용하다 공사가 중단되기도 한다.

현행법상 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 제도가 최소한의 안전장치로 존재하지만, 이는 시행사의 부도 등 극단적인 상황에서 계약금 및 중도금 환급이나 사업 이행을 보장하는 수준에 그친다. 부실시공, 허위·과장 광고, 입주 지연 등으로 인한 실질적인 피해를 모두 보상받기는 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다. 결국, 선분양 제도는 건설사의 자금 조달 편의성은 극대화하는 반면, 그 과정에서 발생하는 대부분의 위험은 수분양자에게 떠넘기는 불공정한 시스템이라는 비판을 면하기 어렵다.

피해는 왜 항상 분양자의 몫인가? 반복되는 악순환, 대책은 없나

진천 풍림아이원 사태를 비롯한 수많은 선분양 피해 사례에서 분양자들은 한결같이 "왜 우리가 모든 피해를 감수해야 하느냐"고 반문한다. 계약서상의 지체보상금은 실제 피해액에 턱없이 부족하고, 소송을 통해 권리를 구제받는 과정은 시간과 비용, 정신적 고통이 수반된다. 그리고 최근 풍림아이원 경우 일부 계약해제 소송에서 법원 조정 결정을 통해 입주 예정자들이 납입한 계약금 및 중도금을 반환받는 결과가 나오기도 했으나, 이는 이미 발생한 금융비용이나 정신적 피해에 대한 완전한 '보상'으로 여기기 어려운 측면이 있다.

전문가들은 선분양 제도의 근본적인 개선 없이는 소비자 피해가 반복될 수밖에 없다고 지적한다. 구체적인 대안으로는 ▲시행사 정보 공개 대폭 강화 및 책임 명확화 ▲후분양제의 단계적이지만 적극적인 확대 ▲소비자 권익 보호를 위한 집단소송제도 도입 또는 징벌적 손해배상제도 확대 적용 ▲HUG 분양보증 제도 개선 및 공공성 강화 ▲건설 과정의 투명성 제고 및 감리 기능 강화 등이 거론된다.

충청북도 등 일부 지자체에서는 입주 지연을 반복하는 불량 주택건설 사업자에 대한 행정처분 강화를 국토교통부에 건의하는 등 제도 개선 움직임도 나타나고 있다. 그러나 이러한 노력이 실질적인 소비자 보호로 이어지기 위해서는 보다 강력한 법적, 제도적 뒷받침이 시급하다.

'내 집 마련의 꿈'이 '악몽'이 되지 않도록

선분양 제도가 건설사의 안정적인 사업 수행을 돕는다는 명분 뒤에는 수많은 수분양자들의 눈물과 고통이 가려져 있다. 진천 풍림아이원 사태는 이러한 구조적 문제를 해결하지 않고서는 제2, 제3의 피해자가 나올 수밖에 없음을 경고한다. 이제는 건설사의 편의가 아닌, 소비자의 권익을 최우선으로 하는 주택 공급 시스템으로의 전환을 심각하게 고민해야 할 때다. 정부와 국회는 더 이상 선량한 수분양자들이 '내 집 마련의 꿈'이 '악몽'으로 변하는 비극을 겪지 않도록, 법과 제도의 미비로 선분양제가 건설사만을 위한 제도로 남지 않도록 근본적인 수술에 나서야 할 것이다.

[뉴스온블로그]

구독자에게 드리는 개인적 의견 (구독은 무료입니다).

"My Take"

"선분양제의 그늘, 제 경험으로 바라본 현실"

결국, 기업이 살아야 국민이 사는 걸까요? 아니면 국민이 살아야 기업도 함께 성장하는 걸까요? 이 뉴스 기사를 마무리하며, 저는 이 본질적인 질문을 다시 한번 곱씹게 됩니다.

우리 대한민국, 기적이라 불릴 만큼 눈부신 경제 성장을 이뤄냈습니다. 이 기사에서 지적된 선분양 제도 역시 어쩌면 과거 고도성장기 주택 대량 공급이라는 시대적 필요성에서 탄생했을지 모릅니다. 하지만 그 과정에서 ‘국가 발전’이라는 대의 아래, 얼마나 많은 평범한 국민들이 이름 없는 희생을 감내해야 했을까요? 더 나은 내일을 막연히 꿈꾸며, 때로는 불합리함조차 묵묵히 받아들였던 그 시절의 우리들. 어쩌면 우리는 그 희생의 무게를 너무 가볍게 여기고 있는 것은 아닌지, 저는 이번 기사를 통해 다시 한번 생각하게 됩니다.

그런데 이 뉴스 기사에서 생생히 보신 것처럼, 과거의 그 숭고했던 희생이 무색하게도, 시대에 뒤떨어진 낡은 제도들은 여전히 힘없는 보통 사람들의 삶을 벼랑 끝으로 내몰고 있습니다. 특히 제가 느끼기에, 정치권은 표와 권력을 위해 너무나 쉽게 기업의 손을 잡고, 그 달콤한 대가로 국민 보호는 뒷전인 채 규제 완화라는 ‘선물’을 안겨주는 악순환을 반복하는 듯합니다. 기사에서 언급된 아파트 선분양 제도의 피해자들이 바로 그 증거입니다. 평생 모은 재산과 소중한 꿈을 저당 잡힌 채 얼마나 많은 분들이 피눈물을 흘리고 계십니까? 이것은 단순히 몇몇 부도덕한 건설사만의 문제가 아니라는 점을 저는 강조하고 싶습니다. 뉴스에서도 지적했듯이, 건실하다고 믿었던 중견기업들마저 제도의 허점을 교묘히 파고들어 그 책임을 소비자에게 떠넘기는 모습을 보면서, 저는 이것이 단지 개인의 불운이 아닌, 우리 사회에 깊이 뿌리내린 구조적인 병폐이자 힘 있는 자들의 무책임한 횡포라고밖에 생각할 수 없습니다.

이 기사에서 제기된 수많은 문제들, 과연 국가가 정말 몰랐을까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 아마도 ‘기업이 어려워지면 결국 국민 전체가 힘들어진다’는 오래된, 그리고 어쩌면 참으로 편리한 명분 뒤에 숨어, 정작 가장 연약한 개개인의 절규와 고통에는 귀를 닫아온 것은 아닌지, 저는 이 글을 통해 묻고 싶습니다. 기업의 이윤 논리 앞에 한 개인의 삶과 가정이 송두리째 무너져도 괜찮은 걸까요? 국민이 이토록 절망하는데, 과연 국가란 무엇을 위해 존재하는 것인지, 저는 정말이지 가슴을 치며 되묻지 않을 수 없습니다.

앞선 기사에서 자세히 다루어진 진천 풍림아이원 사태, 그것이 바로 제가 지금도 겪고 있는 고통이자, 이 기사에 제 경험을 녹여내고자 했던 이유입니다. 제 살이 한 점 한 점 깎여 나가는 듯한 절박함 속에서 저는 이 선분양 제도가 얼마나 허술하고 일방적인지, 그리고 법과 제도라는 것이 얼마나 힘없는 약자의 편이 아닌지를 뼈저리게 깨달았습니다. 최후의 보루라고 믿었던 법마저도, 거대한 기업의 논리와 복잡한 절차 앞에서 평범한 분양자 한 사람을 제대로 보호해주지 못하는 현실을 저는 제 두 눈으로 똑똑히 목격해야 했습니다. 이것이 바로 제가 온몸으로 겪어낸 선분양 제도의 민낯이고, 이 기사를 통해 여러분께 전하고 싶었던, 법의 이름으로도 온전히 구제받기 힘든 때로는 절망적인 현실입니다.

그래서 감히 이 글을 읽으시는 여러분께, 특히 이 기사를 접하시고 내 집 마련의 꿈을 안고 선분양 아파트 계약을 앞두고 계신 분들께 제 경험에서 우러나온 피맺힌 마음으로 호소드립니다. 부디, 정말 부디 계약서의 작은 글씨 하나하나까지 놓치지 말고 꼼꼼히 살피십시오. 그리고 기사에서도 강조했듯이, 시행사가 과연 그 약속들을 지킬 만한 능력과 진정성을 가진 곳인지, 과거에 다른 문제는 없었는지, 동원할 수 있는 모든 방법을 통해 확인하고 또 확인하시기를 눈물로써 부탁드립니다. 저와 같은, 그리고 지금도 고통받고 있는 다른 분들과 같은 처절한 아픔을 그 누구도 다시는 겪지 않기를 바랄 뿐입니다.

SPONSORED

독일 기술로 직접 만든 명품 보청기, 회르만보청기를 만나보세요!

회르만보청기는 왜 특별할까요? 독일의 정밀한 기술력과 직접 생산 시스템이 만나 탄생했습니다. 선명한 소리로 편안한 일상을 되찾으세요.

회르만보청기가 특별한 이유:

• 독일 기술 기반: 선명하고 자연스러운 소리를 위한 정밀 설계
• 제조사 직접 생산/공급: 높은 품질과 합리적인 가격을 보장합니다.
• 신속한 AS: 자체 생산 라인으로 수리 시간이 짧아 불편함을 최소화합니다.
• 전국 전문 센터 운영: 가까운 곳에서 전문가의 상담과 관리를 받을 수 있습니다.
  주요 서비스 지역: 서울 | 경기도 | 인천 | 강원 | 부산 | 대구 | 울산 | 경남
  | 경북 | 대전 | 세종 | 충남 | 충북 | 광주 | 전남 | 전북 | 제주

더 알아보기