비아파트 6년 단기등록임대 6월 4일 시행… 전세사기 방지책도 포함

2025년 5월 29일

「민간임대주택법 시행령」 개정… 전세사기 방지책 마련 속 일부 우려도

국토교통부가 오는 6월 4일부터 비(非)아파트(연립·다세대 등)를 대상으로 하는 6년 단기등록임대 주택 제도를 시행한다고 밝혔다. 이는 지난 5월 28일 국무회의를 통과한 「민간임대주택법 시행령」 개정안에 따른 조치로, 임대보증 가입 기준 개선을 통한 전세사기 방지책도 포함됐다. 하지만 일부 제도 변화에 대한 실효성과 구체적인 보완책 마련에 대한 지적도 제기된다.

비아파트 공급 활성화 기대와 남은 질문

새롭게 도입되는 6년 단기등록임대 제도는 비아파트 공급 활성화를 목표로 한다. 등록 임대사업자에게는 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 및 법인세(건설형 한정) 중과배제 등 세제 혜택이 주어진다. 대상은 건설형 공시가 6억 원 이하, 매입형 4억 원 이하(비수도권 2억 원 이하) 주택이다. 6년 임대 후 장기임대로 전환 시 기존 임대 기간을 인정해주는 조항도 포함됐다.

그러나 시장에서는 6년이라는 기간이 '단기'로 불리기에 충분한지, 제공되는 세제 혜택이 실제 공급을 크게 늘릴 만큼 매력적인지에 대한 의문이 제기될 수 있다. 또한, 이러한 정책이 실제 서민 주거 안정에 얼마나 기여할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 대목이다.

전세사기 방지책 강화… "HUG 인정 감정가" 도입의 명암

전세사기 방지 대책으로는 임대보증 가입 시 주택가격 산정 방식이 개선된다. 핵심은 임대사업자의 영향력 행사를 통한 과다 감정평가 문제를 차단하기 위해 'HUG 인정 감정가'를 도입하는 것이다. 원칙적으로 공시가격이나 보증회사의 기존 주택가격 산정 방식을 따르되, 임대사업자가 이의를 제기하면 HUG가 직접 의뢰하는 감정평가기관의 평가액을 적용한다.

이는 임대사업자의 입김을 줄여 감정가 부풀리기를 막겠다는 취지지만, HUG가 의뢰하는 감정평가 비용의 부담 주체, 평가의 공정성 확보 방안 등은 명확히 제시되지 않아 추가적인 논의가 필요해 보인다.

공시가격 적용비율도 주택유형 및 가액별로 일부 하향 조정된다. 예를 들어 공동주택 9억 원 미만은 150%에서 145%로, 9억~15억 원은 140%에서 130%로 조정된다. 다만, 단독주택 9억 원 미만(190%) 등 일부 구간은 기존 비율이 유지되어, 조정 기준의 형평성에 대한 문제 제기 가능성도 있다. 이 새로운 기준은 6월 4일 이후 신규 가입부터 적용되나, 기존 등록 임대주택은 2026년 7월 1일부터 적용돼 그전까지는 기존 비율에 따른 위험 부담이 남게 된다.

임차인 퇴거 시 원상복구 기준 마련… 구체성은 숙제

임차인 퇴거 시 과도한 원상복구비 요구 분쟁을 막기 위한 규정도 신설된다. 임대사업자와 임차인이 상호 입회하에 시설물 상태를 확인하고, 수선비는 실비를 기준으로 감가상각률을 적용해 산출하도록 했다. 하지만 국토교통부가 구체적인 가이드라인 연구용역을 2025년 6월에 착수해 2026년 상반기까지 제정할 계획이라고 밝혀, 당분간은 현장에서의 혼선이나 분쟁의 소지가 여전히 남아있다.

국토교통부 이기봉 주거복지정책관은 "비아파트 민간임대주택 공급을 활성화하고, 임대보증 가입기준 개선으로 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다"고 밝혔다. 그러나 새롭게 시행되는 제도가 시장에 안착하고 실질적인 효과를 내기 위해서는 제기되는 우려 사항들에 대한 지속적인 점검과 세심한 보완책 마련이 요구된다.

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